Ein Podcast mit Marcel Keller über die Finanzierung von Denkmalimmobilien. In dieser Folge ist Max...
Welche Vorteile bieten Denkmal-Objekte in Kombination mit SparenStattTilgen.
Steuern sparen mit Denkmal-Immobilien: Wie funktioniert das in Kombination mit SparenStattTilgen?
Über Sonderabschreibungen lassen sich mit Denkmal-Immobilien Steuern sparen. Wie das funktioniert, erklären wir im Folgenden. Da das Thema oft mit normalen Abschreibungen erklärt wird, konzentrieren wir uns in dem Artikel nur auf die Denkmal-Abschreibungen und lassen die normalen Abschreibungen aussenvor, das macht es einfacher.
Die wichtigste Kennzahl bei Denkmal-Immobilien: Die Sonder-AfA Quote Denkmal
Die wichtigste Kennzahl für die Berechnung ist die Sonder-AfA Quote Denkmal. Sie bestimmt den Anteil des Kaufpreises, der auf die Denkmalsanierung zurückzuführen ist, und somit steuerlich gesondert geltend gemacht werden kann.
Wie berechnet sich die Sonder-AfA Quote Denkmal:
Unser aktuelles Objekt in Mannheim-Grünstadt hat einen Kaufpreis von 475.000 EUR. Der Preis setzt sich zusammen aus der Wohneinheit für 450.000 EUR und dem Stellplatz für 25.000 EUR. Die Wohnung hat einen Sonder-AfA Quote Denkmal von ca. 75%. Das bedeutet also ca. 337.500 EUR Denkmal-Sanierungskosten.
Wie kann ich diese Denkmal-Sanierungskosten nun steuerlich geltend machen?
Im Falle einer vermieteten Immobilie, können die Denkmal-Sanierungskosten im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren, jeweils bis zu 9% und in den folgenden 4 Jahren bis zu 7% in vollem Umfang abgeschrieben werden. Im Falle der Eigennutzung können 90% der Instandhaltungskosten abgeschrieben werden.
Was bedeutet das nun konkret: In Abhängigkeit deines Einkommensteuersatz (wir nehmen in unserem Beispiel einen Steuersatz von 42% an) mindert man seine jährliche Steuerlast um die mögliche Abschreibung.
Für unsere Denkmal-Immobile in Mannheim ist der Steuervorteil also:
- Für die ersten 8 Jahre mindert sich die Steuerlast um ca. 12.760 EUR.
(337.500 EUR x 9% x 42%). - Für die folgenden 4 Jahre mindert sich die Steuerlast um ca. 9.920 EUR
(337.500 EUR x 7% x 42%). - In Summe hat man also in 12 Jahren ca. 141.760 EUR steuern gespart
(8 x 12.760 EUR + 4 x 9.920 EUR).
Unser Denkmal Angebot in Grünstadt bei Mannheim
Mit unserem Angebot profitieren sie von Steuerersparnissen in Höhe von 162.000 EUR.
Wie kann ich den Denkmal-Steuervorteil nun für die Finanzierung nutzen?
Die gesenkte Steuerlast, im oberen Beispiel 12.760 EUR, schlägt sich, nach Wirksamkeit des Steuerbescheids, in einer Steuerrückerstattung wieder.Diese Rückerstattung wird nun wieder in ihre Finanzierungslösung reinvestiert. Bei klassischen Annuitätendarlehen geschieht das über eine Sondertilgung. Somit bezahlen sie einen Großteil ihres Kredits über Steuerersparnisse zurück, und können somit die Laufzeit erheblich verkürzen.
Was bedeutet das für SparenStattTilgen?
Durch die Reinvestition der Steuerrückerstattungen in ihre SparenStattTilgen-Sparlösung, profitieren Sie dann vom Zinseszins über die komplette Laufzeit. Das bedeutet ihre ersten 12.760 EUR verzinsen sich in den nächsten 10 Jahren auf 23.460 EUR*. Ihre 2. Steuerrückerstattung verzinst sich dann neun Jahre auf 21.920 EUR* usw. Der SparenStattTilgen-Effekt schlägt also voll durch, nur das sich nicht nur deine monatliche Sparrate verzinst, sondern auch die Steuererstattungen.
Das Ergebnis: SparenStattTilgen in Kombination mit einer Denkmal-Immobilie
Rechnet man alle Effekte Zusammen, hat man die Möglichkeit auf 891.000 EUR* in nur 17 Jahren, und muss dafür über die gesamte Laufzeit nur etwa 240.000 EUR* aufwenden.
Wie das nun im Detail mit allen SparenStattTilgen-Effekten funktioniert, erfährst in unserem Angebot zur exklusiven Denkmal-Immobilie in Mannheim:
* Wir nehmen bei unsere Kalkulationen einen durchschnittliche Verzinsung von 7% an.
Warum das realistisch ist erfährst in unserem Blog-Post zu Langfristigen-Renditen.
“[…] Neben der direkten Denkmalförderung durch die Bundesregierung tragen auch Steuervergünstigungen nach §§ 7h, 7i und 10f für Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen in unersetzbarem Umfang und in essentieller Weise zur Bewahrung des im Wesentlichen baulichen kulturellen Erbes bei. Diese Präferenzen erleichtern die Finanzierung denkmalschutz- rechtlicher Erhaltungskosten der Denkmaleigentümer. […]”
Quelle: Wolfgang Karl Göhner, Justitiar Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Seite des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz
§§ 7i, 10f, 10g, 11b Einkommensteuergesetz
Herstellungskosten für (Bau-) Maßnahmen, die der Erhaltung oder sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals oder sonstigen schutzwürdigen Kultur- guts dienen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen wurde und die in Abstimmung mit der Grundlagenbescheinigungsbehörde durchgeführt werden, können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9% und in den folgenden 4 Jahren bis zu 7% abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwendungen können bei zur Einkunftserzielung genutzten Objekten auf Wunsch des Steuerpflichtigen statt in einem Jahr verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgesetzt werden. Bei eigengenutzten oder nicht genutzten Objekten können Erhaltungsaufwendungen wie Herstellungskosten zehn Jahre lang zu 9% abgeschrieben werden. […]
