Welche Vorteile bieten Denkmal-Objekte in Kombination mit SparenStattTilgen. Steuern sparen mit...
Ein Gastbeitrag von Marcel Keller
Denkmalimmobilien sind interessante Investments für die Vermietung, da du aufgrund der Denkmal AfA von steuerlichen Vorteilen profitieren kannst. Vermutlich weißt du noch nicht genau, was es mit der Denkmal AfA auf sich hat und wie hoch der steuerliche Vorteil tatsächlich ausfällt.
Ich bringe Licht ins Dunkel!
Dieser Ratgeber erklärt dir, was die Denkmal AfA ist und worauf du achten musst, wenn du von ihr profitieren möchtest. Zudem erfährst du, wie die Denkmal AfA für Immobilien berechnet wird und welcher Steuervorteil daraus für dich entstehen kann.
Denkmalimmobilien und Denkmal AfA
Um besonders schützenswerte Immobilie zu erhalten, werden erhaltenswerte Objekte unter Denkmalschutz gestellt. Die Denkmalgebäude in ihrem Erscheinungsbild zu erhalten, ist aufwendig und in der Regel auch kostenintensiv. Der Staat unterstützt private Investoren deshalb bei der Sanierung von Denkmalimmobilien durch steuerliche Vorteile über die Denkmal AfA. Die Instandhaltung von Denkmalimmobilien muss so nicht durch den Staat finanziert werden, da es für private Investoren attraktiver wird, in genau diese Art von Immobilien zu investieren. Die speziellen steuerlichen Vorteile von Denkmalimmobilien ermöglichen es Investoren wiederum, Steuern in aktives Vermögen umzuwandeln – eine klassische Win-win-Situation.
Grundlage für die Möglichkeiten, mit einer Denkmalimmobilie Steuern zu sparen, ist die Denkmal AfA. Bei potenziellen Käufern von Denkmalimmobilien kommen jetzt vermutlich viele Fragen auf: Was ist die Denkmal AfA überhaupt? Wie wird die Denkmal AfA berechnet? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ich von der Denkmal AfA profitieren kann? Dieser Ratgeber soll dir alle Fragen zum Thema Denkmal AfA beantworten. Du erfährst zudem, wie die Denkmal AfA berechnet wird.
Erklärung Denkmal AfA
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung durch Abnutzung“ und basiert auf der Überlegung, dass sich der Wert einer Immobilie durch die Nutzung jedes Jahr verringert. Um dem entgegenzuwirken, müssen Besitzer von Immobilien Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Diese können sie steuerlich geltend machen und die Kosten über mehrere Jahre abschreiben. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist die AfA besonders günstig für den Besitzer, da der Staat ein gesteigertes Interesse daran hat, dass die Immobilie erhalten wird.
Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien können nach Denkmal AfA bis zu 100 % der Instandhaltungs- und Sanierungskosten für Denkmalimmobilien abschreiben. Kaufst du eine Denkmalimmobilie für die Eigennutzung, können nach Denkmal AfA immerhin 90 % der Instandhaltungs- und Sanierungskosten abgeschrieben werden.
Durch die Denkmal AfA können Kosten für altersbedingte Reparaturen oder Abnutzungen steuerlichen geltend gemacht werden. Auch Ausgaben, die entstanden sind, um Heiz- und Stromkosten einzusparen, können in der Steuererklärung angegeben werden. Sogar die Anschaffungskosten der Denkmalimmobilie sind für Vermieter steuerlich absetzbar. Dabei gibt es Unterschiede je nach Baujahr des Objekts. Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden und damit als Altbauten gelten, können mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben werden. Neubau-Immobilien (nach 1925 erbaut) können über 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben werden.
Eigennutzung vs. Vermietung – Unterschiede bei der Denkmal AfA
Bei der Denkmal AfA gibt es Unterschiede – je nachdem, ob du die Denkmalimmobilie vermietest oder selbst nutzt.
Das sind die wesentlichen Unterschiede bei der Denkmal AfA:
a. Anschaffungskosten nach Denkmal AfA abschreiben
Vermieter können die Kosten für den Kauf der Denkmalimmobilie den Einnahmen durch die Vermietung entgegensetzen.
Die Denkmal AfA ermöglicht eine Abschreibung der Kaufkosten mit 2 % bzw. 2,5 % über 40 bzw. 50 Jahre. Bei Eigennutzung können die Anschaffungskosten nicht abgesetzt werden.
b. Sanierungs- und Instandhaltungskosten nach Denkmal AfA abschreiben
Kosten für Sanierungen und Instandhaltung können bei Vermietung über 12 Jahre zu 100 % abgesetzt werden. In den ersten 8 Jahren können dabei 9 % der Kosten und danach für 4 Jahre 7 % geltend gemacht werden (8 x 9 % + 4 x 7 % = 100 %). Bei Eigennutzung können immerhin 90 % der Kosten für Instandhaltung und Sanierungen abgesetzt werden. Dabei kann die Abschreibung nach Denkmal AfA über 10 Jahre zu jeweils 9 % erfolgen.
Die gesetzlichen Grundlagen für die steuerliche Absetzbarkeit sind im Einkommensteuergesetz (EstG) in §7i (für Vermieter) und in §10f (für Selbstnutzer) zu finden.
Voraussetzungen und Grenzen der Denkmal AfA
Um die steuerlichen Vorteile der Denkmal AfA bestmöglich nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Die Kriterien werden von der Denkmalbehörde des Bundeslandes festgelegt (beispielsweise, welche Kriterien erfüllt werden müssen, damit die Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird).
Relevante Kriterien für die Denkmal AfA sind:
-
Es sind nur Investitionen gestattet, die zum Erhalt der Immobilie beitragen.
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Die denkmalrechtlichen Eigenschaften eines Gebäudes müssen auch bei Änderung der Nutzung erhalten bleiben.
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Ein Erhalt der historischen Substanz der Denkmalimmobilie ist obligatorisch.
Nur, wenn das Gebäude von der Denkmalbehörde unter Denkmalschutz gestellt wurde, können die Anschaffungs- und Sanierungskosten nach Denkmal AfA steuerlich geltend gemacht werden. Bevor du mit den Umbauarbeiten beginnst, solltest du Folgendes beachten:
- Der Kauf muss bereits komplett abgeschlossen und die Denkmalimmobilie vollständig in deinem Besitz sein.
- Die Umbauarbeiten dürfen erst nach Genehmigung durch die Denkmalbehörde starten.
Um von der Denkmal AfA zu profitieren, müssen zusammengefasst also folgende Anforderungen erfüllt sein:
- Das Gebäude muss von der Denkmalbehörde als Denkmalimmobilie eingestuft sein.
- Das Gebäude ist vollständig in deinem Besitz.
- Die Umbauarbeiten sind der Denkmalbehörde vorab vorgelegt und durch diese genehmigt worden.
Die Genehmigung von Umbauarbeiten ist bei Denkmalimmobilien meist mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Nach Fertigstellung der Arbeiten erfolgt eine Abnahme durch die Denkmalbehörde. Danach erhältst du eine Bescheinigung der Behörde, die du beim Finanzamt einreichen kannst.
Grenzen der Denkmal AfA
Selbstverständlich sind den Abschreibungsmöglichkeiten nach Denkmal AfA Grenzen gesetzt. So können nur Dinge über die Denkmal AfA abgeschrieben werden, die auch tatsächlich mit der Zeit an Wert verlieren. Für Grundstücke gilt das beispielsweise nicht, da diese in der Regel ihren Wert behalten. Bisweilen sind auch nur Teile eines Gebäudes denkmalgeschützt. Entsprechend können auch nur Sanierungsarbeiten in den denkmalgeschützten Teilen des Hauses abgesetzt werden.
Bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können stets nur jene Leistungen nach Denkmal AfA abgesetzt werden, die für den Erhalt des Denkmalgebäudes erforderlich sind. Dazu zählen beispielsweise der Bau einer neuen Heizungsanlage oder die Sanierung des Dachs. Der Bau einer Garage oder die Gartengestaltung können wiederum nicht abgesetzt werden.
Da die Grenzen der Denkmal AfA von Objekt zu Objekt verschieden sind, solltest du dich von einem Experten beraten lassen, welche Kosten in deinem Fall absetzbar sind und welche nicht.
Häufige Fragen zur Denkmal AfA
Welche Höhe hat die Denkmal AfA?
Bei Eigennutzung können nach Denkmal AfA 90 % der Sanierungskosten für deine Denkmalimmobilie über einen Zeitraum von 10 Jahren mit jeweils 9 % pro Jahr abgeschrieben werden. Als Vermieter kannst du sogar 100 % der Kosten über 12 Jahre absetzen. Dabei können in den ersten 8 Jahren jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren nochmal jeweils 7 % angesetzt werden. Als Investor kannst du zudem – je nach Alter der Immobilie – 2 % (über 50 Jahre) bzw. 2,5 % (über 40 Jahre) des Kaufpreises abschreiben.
Wofür steht Denkmal AfA?
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und steht für die Möglichkeit, die Wertminderung von Immobilien abzuschreiben. Um die Instandhaltung von Denkmalimmobilien zu fördern, bietet der Staat Besitzern von Denkmalimmobilien über die Denkmal AfA besonders attraktive steuerliche Konditionen. Über die AfA können die Instandhaltungskosten für eine Denkmalimmobilie in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Lohnt sich die Denkmal AfA für mich?
Insbesondere, wenn du vorhast, eine Denkmalimmobilie zu vermieten, kannst du von der Denkmal AfA profitieren. Vermieter von Denkmalimmobilien können nämlich 100 % der Instandhaltungskosten über 12 Jahre von der Steuer absetzen. Auch bei Eigennutzung lohnt sich die Denkmal AfA: In diesem Fall können immerhin 90 % der Instandhaltungskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden.
Fazit Denkmal AfA
Die Denkmal AfA sorgt dafür, dass du von attraktiven Steuervorteilen bei einem Investment in eine Denkmalimmobilie profitieren kannst. Sie ermöglicht dir, deine Steuerlast zu reduzieren und stattdessen in aktives Vermögen umzuwandeln. Insbesondere die Vermietung von Denkmalimmobilien ist attraktiv aufgrund der Möglichkeit, Sanierungskosten über 12 Jahre zu 100 % abzuschreiben. Nach 10 Jahren kann die Denkmalimmobilie zudem steuerfrei verkauft werden.
Zu beachten sind bei einem Investment in eine denkmalgeschützte Immobilie jedoch die strengen Auflagen und notwendigen Genehmigungsverfahren der Denkmalbehörde. Vorab solltest du dich gut informieren, welche Umbauarbeiten durch die Denkmalbehörde gefördert werden, weil sie für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, und welche nicht.
Wenn du mehr über die Möglichkeit eines Investments in eine Denkmalimmobilie und die möglichen Steuervorteile erfahren willst, solltest du dich unbedingt von einem Experten individuell beraten lassen.
Dein Marcel
Mehr zu Denkmal-Immobilien findest im Radgeber von Marcelle Keller: https://www.marcelkeller.com/ratgeber
Wie das nun im Detail mit allen SparenStattTilgen-Effekten funktioniert, erfährst in unserem Angebot zur exklusiven Denkmal-Immobilie in Mannheim:
