Immobilien mit Investmentkredit finanzieren: Das hört sich ja toll an! Wo ist der Haken?

Ein Investmentkredit unterscheidet sich von einem Tilgungskredit (oder Annuitätendarlehen) wie folgt: Du zahlst dein Darlehen nicht Monat für Monat zurück, sondern steckst den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt. Das gibt dir bei einer langen Kreditlaufzeit die Chance, dein Vermögen zu verdoppeln. Sagenhaft! Doch immer, wenn mir jemand von einer sagenhaften Rendite vorschwärmt, klingelt eine kleine Alarmglocke in meinem Kopf und fragt mich: Wo ist der Haken? Meine Antwort in diesem Fall lautet: Es gibt keinen. (Disclaimer: Wertentwicklungen der Vergangenheit sind natürlich kein Indikator für Wertentwicklungen in der Zukunft.) Natürlich gibt es keine Garantie, dass die Zukunft genauso stattfindet wie vorherberechnet. Genauso wenig wie es eine Garantie dafür gibt, bei einem Ferienflug sicher zu landen oder einen Stadtbummel zu überstehen, ohne dass dir in der Altstadt ein Dachziegel auf den Kopf fällt. Es gibt kein risikofreies Leben. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der Worst Case eintritt, ist verschwindend gering. Das Modell funktioniert immer dann, wenn die Kapitalmarktzinsen niedriger sind als die Wertentwicklung des Investments. Zum Beispiel: 1,5 % Kreditzinsen, wie derzeit in Deutschland, stehen 3 % oder mehr Wertenwicklung gegenüber.

Das Einzige, was dich davon abhalten kann, deinen Plan umzusetzen, sind Bedenkenträger. Davon gibt es genügend. Viele deiner Bekannten sind Bedenkenträger. Und oft bist du selbst einer. Hier sind ein paar der üblichen Einwände.

Einwand 1: Schulden sind schlecht. Ja, sage ich. Aber nur manche. Und zwar nur die Schulden, die dir das Geld aus der Tasche ziehen. Wenn du z. B. deine Kreditkarte überziehst, um einen sauteuren Urlaub zu finanzieren und dann den Überziehungskredit monatelang nicht zurückzahlen kannst. Wenn du einen Oldtimer-Porsche kaufst und dann wegen der Restaurationskosten einen Kredit aufnehmen musst. Schulden, die es dir ermöglichen, ein Vermögen aufzubauen, gehören nicht zu diesen schlechten Schulden. Sie sind gut und nützlich, weil du damit für deine Zukunft etwas aufbaust.

Einwand 2: Aktien sind unsicher. Auch das stimmt. Aber auch nur manchmal. Jedes Unternehmen, auch wenn es von der Garagenfirma zur Aktiengesellschaft geworden ist, kann mal pleite gehen – Worst Case. Und natürlich können die Kurse in den Keller fallen. Aber dagegen kannst du dich wappnen. Zum Beispiel, indem du nicht dein ganzes Geld auf eine Aktie setzt, sondern in einen Fonds investierst, der die Risiken minimiert, weil er auf eine große Auswahl an Firmen setzt. Hin und wieder fallende Aktienkurse müssen dich gar nicht kümmern. Du kannst sie einfach aussitzen – weil du einen langen Atem für dein Investment hast.

Einwand 3: Komplexe Finanzprodukte sind schlecht. Aber sicher! Warren Buffet sagte doch schon: Kaufe nur Finanzprodukte, die du verstehst. Recht hat er. Ich halte mich daran. Ich verstehe zum Beispiel nicht viel vom Daytrading oder der Bitcoin-Rallye. Also lasse ich die Finger davon. Die Idee, eine Immobilie zu kaufen und mit einem Investmentkredit zu finanzieren, ist jedoch simpel und leuchtet mir sofort ein.

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* Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf Wertentwicklung in der Zukunft zu.
** Rechnungen sind beispielhaft ebenso wie Annahmen zu Steuereffekten. Keine Steuerberatung.

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