Die clevere Art, Immobilien zu finanzieren und dabei dein Vermögen zu verdoppeln

Kauf jetzt, tilge später

Thomas ist Anfang 30 und verdient als Software-Developer gutes Geld. So viel, dass er jeden Monat rund 500 Euro auf die Seite legen kann. Er wohnt zur Miete in einer kleinen Zweizimmer-Wohnung in Berlin-Neukölln – sein Kiez ist in den letzten Jahren immer quirliger geworden. Das merkt man auch an den zu zahlenden Mieten. Sobald eine Wohnung in dem 5-stöckigen Altbau, den er bewohnt, frei wird, verlangen die Vermieter einen deftigen Aufschlag. Thomas, der einen Teil des übrigen Geldes in ein paar Aktien und einige ETFs (Exchange Traded Fund, Abkürzung für einen börsengehandelten Indexfonds) gesteckt hat, kommt irgendwann die Idee, an diesem Boom mitzuverdienen. Warum nicht selbst eine Eigentumswohnung kaufen und Vermieter werden? Das würde ein regelmäßiges passives Einkommen garantieren. Und mehr noch: So wie die Immobilienpreise steigen, wird der Wert der gekauften Immobilie über die Jahre nicht nur stabil bleiben, sondern sogar dazu gewinnen.

Um die Immobilie zu finanzieren, braucht Thomas einen Kredit. Wie man Immobilien finanziert, dafür gibt es seit Jahren einen klassischen Weg, der sich durchgesetzt hat. Man leiht sich die benötigte Summe bei der Bank und zahlt dann monatlich einen Betrag an das Finanzinstitut zurück. Ein Teil dieses Betrages sind die Zinsen, die die Bank „als Lohn“ für das Ausleihen des Geldes erhält. Ein weiterer Teil der Zahlung ist die Tilgung: Jeden Monat zahlt Thomas einen Teil des bereits geliehenen Geldes zurück. Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen sagen die Banker dazu. Das ist mit Abstand die in Deutschland meistgenutzte Finanzierungsform. Aber ist sie auch die beste?

Ich finde nicht. Ich heiße Max, bin ebenfalls Anfang 30 und habe ähnlich wie Thomas in den letzten Jahren immer ein bisschen mehr Geld verdient, als ich ausgeben konnte. Auch ich habe Immobilien gekauft – und meine ersten beiden Immobilienkäufe habe ich (wie die meisten) auch über das klassische Annuitätendarlehen finanziert. Aber neugierig und kritisch, wie ich nun mal bin, habe ich immer wieder darüber nachgedacht, ob dies wirklich der einzige und der für mich lukrativste Weg ist, mir ein wachsendes Vermögen aufzubauen. Und dann hatte ich eine Idee!

Meine Idee: Sparen statt tilgen

Die Idee ist nicht nobelpreisverdächtig, sondern ganz simpel und lautet so: Anstatt jeden Monat einen kleinen Beitrag des Kredites zu tilgen, verzichtet man auf die monatliche Tilgung. Das Geld dafür verbrät man aber nicht für nice Dinge, sondern investiert es in Fonds, Aktiensparpläne oder andere Investmentprodukte. Die Bank bekommt dann ihr Geld nicht Monat für Monat in kleinen Raten zurück, sondern erst in ein paar Jahren. Je nachdem wie lange der Kreditvertrag läuft: 10 Jahre, 20 Jahre oder 30 Jahre: Erst am Ende der vereinbarten Laufzeit bekommt die Bank ihr Geld auf einen Schlag zurück. In der Zwischenzeit erhält sie monatlich „nur“ die laufenden Zinszahlungen. Auch das ist keine neue Konstruktion, die Banker haben dafür ein Wort: sie nennen es endfälliges Darlehen.

Auch das Produkt „Endfälliges Darlehen“ ist nicht neu. Sowohl Kapitallebensversicherer als auch Bausparkassen haben es in den letzten Jahren angeboten. So zahlst du bei einem Kapitallebensversicherer ebenfalls keine monatliche Tilgungsrate, sondern der dafür vorgesehene Betrag fließt in eine Kapitallebensversicherung. Darlehensdauer und Laufzeit der Kapitallebensversicherung sind so aufeinander abgestimmt, dass der Tilgungstermin mit dem Fälligkeitstermin der Versicherungssumme zusammenfällt. Bei den Bausparkassen läuft es ähnlich. Anstelle der monatlichen Tilgung fließen deine Zahlungen in einen Bausparvertrag. Die Idee dahinter: Wenn du dein Darlehen nicht Monat für Monat zurückzahlst, sondern den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt steckst, hast du am Ende der Laufzeit nicht nur das Geld für die Rückzahlung des Darlehens erwirtschaftet, sondern auch ein hübsches Extra-Sümmchen obendrauf verdient.

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