Ein Investmentkredit unterscheidet sich von einem Tilgungskredit (oder Annuitätendarlehen) wie folgt: Du zahlst dein Darlehen nicht Monat für Monat zurück, sondern steckst den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt. Das gibt dir bei einer langen Kreditlaufzeit die Chance, dein Vermögen zu verdoppeln. Sagenhaft! Doch immer, wenn mir jemand von einer sagenhaften Rendite vorschwärmt, klingelt eine kleine Alarmglocke in meinem Kopf und fragt mich: Wo ist der Haken? Meine Antwort in diesem Fall lautet: Es gibt keinen. (Disclaimer: Wertentwicklungen der Vergangenheit sind natürlich kein Indikator für Wertentwicklungen in der Zukunft.) Natürlich gibt es keine Garantie, dass die Zukunft genauso stattfindet wie vorherberechnet. Genauso wenig wie es eine Garantie dafür gibt, bei einem Ferienflug sicher zu landen oder einen Stadtbummel zu überstehen, ohne dass dir in der Altstadt ein Dachziegel auf den Kopf fällt. Es gibt kein risikofreies Leben. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der Worst Case eintritt, ist verschwindend gering. Das Modell funktioniert immer dann, wenn die Kapitalmarktzinsen niedriger sind als die Wertentwicklung des Investments. Zum Beispiel: 1,5 % Kreditzinsen, wie derzeit in Deutschland, stehen 3 % oder mehr Wertenwicklung gegenüber.

Das Einzige, was dich davon abhalten kann, deinen Plan umzusetzen, sind Bedenkenträger. Davon gibt es genügend. Viele deiner Bekannten sind Bedenkenträger. Und oft bist du selbst einer. Hier sind ein paar der üblichen Einwände.

Einwand 1: Schulden sind schlecht. Ja, sage ich. Aber nur manche. Und zwar nur die Schulden, die dir das Geld aus der Tasche ziehen. Wenn du z. B. deine Kreditkarte überziehst, um einen sauteuren Urlaub zu finanzieren und dann den Überziehungskredit monatelang nicht zurückzahlen kannst. Wenn du einen Oldtimer-Porsche kaufst und dann wegen der Restaurationskosten einen Kredit aufnehmen musst. Schulden, die es dir ermöglichen, ein Vermögen aufzubauen, gehören nicht zu diesen schlechten Schulden. Sie sind gut und nützlich, weil du damit für deine Zukunft etwas aufbaust.

Einwand 2: Aktien sind unsicher. Auch das stimmt. Aber auch nur manchmal. Jedes Unternehmen, auch wenn es von der Garagenfirma zur Aktiengesellschaft geworden ist, kann mal pleite gehen – Worst Case. Und natürlich können die Kurse in den Keller fallen. Aber dagegen kannst du dich wappnen. Zum Beispiel, indem du nicht dein ganzes Geld auf eine Aktie setzt, sondern in einen Fonds investierst, der die Risiken minimiert, weil er auf eine große Auswahl an Firmen setzt. Hin und wieder fallende Aktienkurse müssen dich gar nicht kümmern. Du kannst sie einfach aussitzen – weil du einen langen Atem für dein Investment hast.

Einwand 3: Komplexe Finanzprodukte sind schlecht. Aber sicher! Warren Buffet sagte doch schon: Kaufe nur Finanzprodukte, die du verstehst. Recht hat er. Ich halte mich daran. Ich verstehe zum Beispiel nicht viel vom Daytrading oder der Bitcoin-Rallye. Also lasse ich die Finger davon. Die Idee, eine Immobilie zu kaufen und mit einem Investmentkredit zu finanzieren, ist jedoch simpel und leuchtet mir sofort ein.

Ein Investmentkredit unterscheidet sich von einem Tilgungskredit (oder Annuitätendarlehen) wie folgt: Du zahlst dein Darlehen nicht Monat für Monat zurück, sondern steckst den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt. Gehen wir mal davon aus, du willst eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen. Deine Bank gibt dir einen Zinssatz von 1,7 % und du willst dein Investment innerhalb von 33 Jahren ganz abgezahlt haben. Deine anfängliche Tilgungsrate beträgt 2,3 %. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von 1.667 €.

Damit wir einen guten Vergleich bekommen, setzen wir unsere Erfahrungswerte für einen entsprechenden Investmentkredit an. Manche Banken bieten für ein solches Konstrukt identische Konditionen an, manche Banken erwarten einen etwas höheren Zins und manche wollen eine Sparrate von 2-3 % zugesagt haben. Das berücksichtigen wir und gehen von einem Zinsaufschlag von 0,3 % auf 2,0 % aus.

Außerdem müssen wir noch Steuersätze annehmen. Auch wenn das Modell aufgrund des Risikos besonders für hohe Einkommen geeignet ist, bleiben wir auch hier konservativ und Rechnen mit einem Steuersatz von 30 %. Ein höherer Steuersatz würde sich positiv im Vergleich Investmentkredit vs. Annuitätendarlehen auswirken.

Des Weiteren gehen wir jetzt mal davon aus, dass bei „Auflösung“ des Modells Abgeltungssteuer auf die Kursgewinne und Dividenden fällig werden. Wir ziehen also immer 25 % Abgeltungssteuer von den Kursgewinnen/Dividendenrenditen ab.

Weil im Fall des Investmentkredits eine Wertentwicklung des angesparten Kapitals stattfindet, treffen wir auch hier eine Annahme von 5 % Rendite im Jahr und wir rechnen das Modell auch noch mit einer Rendite von 3 % und von 7 %, um ein eher positives und ein eher negatives Szenario zu modellieren.

Beispielberechnung

Ausgangsvariablen

Szenario 1: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 5 %

Szenario 2: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 7 %

Szenario 3: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 3 %

Fazit: Du siehst: Sogar bei einer Wertentwicklung von nur 3 % jährlich ist das Modell für dich positiv. Und bei einer angenommenen jährlichen Rendite von 7 % hast du dein Vermögen am Ende der Laufzeit verdoppelt – bei gleicher monatlicher Belastung!

…oder auch Sparen-statt-tilgen

Ein Investmentkredit unterscheidet sich von einem Tilgungskredit (oder Annuitätendarlehen) wie folgt: Du zahlst dein Darlehen nicht Monat für Monat zurück, sondern steckst den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt. Am Ende der Laufzeit des Kreditvertrages tilgst du die ganze Summe zurück und nimmst dafür das erwirtschafte Geld aus dem Anlageprodukt. Damit bist du nicht nur deine „Schulden“ los und verfügst über eine abbezahlte Immobilie. Du hast darüber hinaus auch noch einen zusätzlichen dicken Gewinn: nämlich 20 – 80 % mehr Vermögen als bei einem Annuitätendarlehen.

Immobiliendarlehen getilgt und noch einen Extra-Gewinn gemacht? Wie kann das gehen?

Auch diese Frage ist schnell beantwortet. Während du beim Tilgungskredit mit deiner monatlichen Rate den Kredit abbezahlst, lässt du die gleiche Summe für dich in einem Investmentkredit arbeiten. Die Tilgungsrate reduziert deine Schulden bei der Bank, die gleiche Geldsumme die du beim Investmentkredit investierst „arbeitet“ für dich.

Wieso kann da am Ende mehr Vermögen dabei herauskommen? Weil das Geld, das für dich arbeitet, während der gesamten Laufzeit eine Rendite erwirtschaftet. Das zeigt die Performance etlicher Anlagen der vergangenen Jahre.

• Der MSCI World, der die Kursentwicklung von rund 1.600 Aktien aus 23 Industrieländern abbildet, hat in den letzten 50 Jahren 4,9 % Kursrendite pro Jahr erzielt, inklusive Dividenden sogar 8 %. (https://www.dividendenadel.de/msci-world-renditedreieck/)
• Beim Dax, dem Index, der die 40 größten deutschen Unternehmen repräsentiert, betrug die jährliche Durchschnittsrendite der letzten 50 Jahre inklusive Dividenden ebenfalls 8 %. Quelle

Die Zeit arbeitet für dich. Lange Laufzeit, hohe Rendite

Im Zeitraum von 10 Jahren ist der Vorteil des Investmentkredits gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen noch recht gering. Im Zeitraum von 20 Jahren oder bei längeren Finanzierungen verstärkt sich dieser Effekt. Das zeigen Beispielrechnungen. Schon bei einer durchschnittlichen Rendite deines Investments von nur 3 % jährlich machst du ein kleines Plus. Doch die Renditen gängiger Finanzprodukte waren in den letzten Jahren deutlich höher. Bei einer Rendite von 7 % wird es richtig krass. Dann kannst du zum Ende der Laufzeit dein Vermögen sogar verdoppeln. Bei gleicher monatlicher Belastung!

Ich habe dir das ganze Modell mal mit unterschiedlichen Rendite-Annahmen durchgerechnet.

Kauf jetzt, tilge später

Thomas ist Anfang 30 und verdient als Software-Developer gutes Geld. So viel, dass er jeden Monat rund 500 Euro auf die Seite legen kann. Er wohnt zur Miete in einer kleinen Zweizimmer-Wohnung in Berlin-Neukölln – sein Kiez ist in den letzten Jahren immer quirliger geworden. Das merkt man auch an den zu zahlenden Mieten. Sobald eine Wohnung in dem 5-stöckigen Altbau, den er bewohnt, frei wird, verlangen die Vermieter einen deftigen Aufschlag. Thomas, der einen Teil des übrigen Geldes in ein paar Aktien und einige ETFs (Exchange Traded Fund, Abkürzung für einen börsengehandelten Indexfonds) gesteckt hat, kommt irgendwann die Idee, an diesem Boom mitzuverdienen. Warum nicht selbst eine Eigentumswohnung kaufen und Vermieter werden? Das würde ein regelmäßiges passives Einkommen garantieren. Und mehr noch: So wie die Immobilienpreise steigen, wird der Wert der gekauften Immobilie über die Jahre nicht nur stabil bleiben, sondern sogar dazu gewinnen.

Um die Immobilie zu finanzieren, braucht Thomas einen Kredit. Wie man Immobilien finanziert, dafür gibt es seit Jahren einen klassischen Weg, der sich durchgesetzt hat. Man leiht sich die benötigte Summe bei der Bank und zahlt dann monatlich einen Betrag an das Finanzinstitut zurück. Ein Teil dieses Betrages sind die Zinsen, die die Bank „als Lohn“ für das Ausleihen des Geldes erhält. Ein weiterer Teil der Zahlung ist die Tilgung: Jeden Monat zahlt Thomas einen Teil des bereits geliehenen Geldes zurück. Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen sagen die Banker dazu. Das ist mit Abstand die in Deutschland meistgenutzte Finanzierungsform. Aber ist sie auch die beste?

Ich finde nicht. Ich heiße Max, bin ebenfalls Anfang 30 und habe ähnlich wie Thomas in den letzten Jahren immer ein bisschen mehr Geld verdient, als ich ausgeben konnte. Auch ich habe Immobilien gekauft – und meine ersten beiden Immobilienkäufe habe ich (wie die meisten) auch über das klassische Annuitätendarlehen finanziert. Aber neugierig und kritisch, wie ich nun mal bin, habe ich immer wieder darüber nachgedacht, ob dies wirklich der einzige und der für mich lukrativste Weg ist, mir ein wachsendes Vermögen aufzubauen. Und dann hatte ich eine Idee!

Meine Idee: Sparen statt tilgen

Die Idee ist nicht nobelpreisverdächtig, sondern ganz simpel und lautet so: Anstatt jeden Monat einen kleinen Beitrag des Kredites zu tilgen, verzichtet man auf die monatliche Tilgung. Das Geld dafür verbrät man aber nicht für nice Dinge, sondern investiert es in Fonds, Aktiensparpläne oder andere Investmentprodukte. Die Bank bekommt dann ihr Geld nicht Monat für Monat in kleinen Raten zurück, sondern erst in ein paar Jahren. Je nachdem wie lange der Kreditvertrag läuft: 10 Jahre, 20 Jahre oder 30 Jahre: Erst am Ende der vereinbarten Laufzeit bekommt die Bank ihr Geld auf einen Schlag zurück. In der Zwischenzeit erhält sie monatlich „nur“ die laufenden Zinszahlungen. Auch das ist keine neue Konstruktion, die Banker haben dafür ein Wort: sie nennen es endfälliges Darlehen.

Auch das Produkt „Endfälliges Darlehen“ ist nicht neu. Sowohl Kapitallebensversicherer als auch Bausparkassen haben es in den letzten Jahren angeboten. So zahlst du bei einem Kapitallebensversicherer ebenfalls keine monatliche Tilgungsrate, sondern der dafür vorgesehene Betrag fließt in eine Kapitallebensversicherung. Darlehensdauer und Laufzeit der Kapitallebensversicherung sind so aufeinander abgestimmt, dass der Tilgungstermin mit dem Fälligkeitstermin der Versicherungssumme zusammenfällt. Bei den Bausparkassen läuft es ähnlich. Anstelle der monatlichen Tilgung fließen deine Zahlungen in einen Bausparvertrag. Die Idee dahinter: Wenn du dein Darlehen nicht Monat für Monat zurückzahlst, sondern den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt steckst, hast du am Ende der Laufzeit nicht nur das Geld für die Rückzahlung des Darlehens erwirtschaftet, sondern auch ein hübsches Extra-Sümmchen obendrauf verdient.