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Wieso eine Immobilienfinanzierung mit einem Investmentkredit dein Vermögen verdoppeln kann

Geschrieben von Max Schubert | Jun 4, 2023 9:17:02 PM
 
Ein Investmentkredit unterscheidet sich von einem Tilgungskredit (oder Annuitätendarlehen) wie folgt: Du zahlst dein Darlehen nicht Monat für Monat zurück, sondern steckst den für die Tilgung vorgesehenen Betrag in ein Anlage- oder Sparprodukt. Gehen wir mal davon aus, du willst eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen. Deine Bank gibt dir einen Zinssatz von 1,7% und du willst dein Investment innerhalb von 33 Jahren ganz abgezahlt haben. Deine anfängliche Tilgungsrate beträgt 2,3%. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von 1.667€.
 
Damit wir einen guten Vergleich bekommen, setzen wir unsere Erfahrungswerte für einen entsprechenden Investmentkredit an. Manche Banken bieten für ein solches Konstrukt identische Konditionen an, manche Banken erwarten einen etwas höheren Zins und manche wollen eine Sparrate von 2-3% zugesagt haben. Das berücksichtigen wir und gehen von einem Zinsaufschlag von 0,3% auf 2,0% aus.
 
Außerdem müssen wir noch Steuersätze annehmen. Auch wenn das Modell aufgrund des Risikos besonders für hohe Einkommen geeignet ist, bleiben wir auch hier konservativ und Rechnen mit einem Steuersatz von 30%. Ein höherer Steuersatz würde sich positiv im Vergleich Investmentkredit vs. Annuitätendarlehen auswirken.
 
Des Weiteren gehen wir jetzt mal davon aus, dass bei „Auflösung“ des Modells Abgeltungssteuer auf die Kursgewinne und Dividenden fällig werden. Wir ziehen also immer 25% Abgeltungssteuer von den Kursgewinnen/Dividendenrenditen ab.
Weil im Fall des Investmentkredits eine Wertentwicklung des angesparten Kapitals stattfindet, treffen wir auch hier eine Annahme von 5% Rendite im Jahr und wir rechnen das Modell auch noch mit einer Rendite von 3% und von 7%, um ein eher positives und ein eher negatives Szenario zu modellieren.
 
Beispielberechnung
Ausgangsvariablen
Allgemeine Variablen  
Objektkosten 500.000 € 
Zins + Tilgung pro Jahr 20.000 € 
Zins + Tilgungsrate monatlich 1.667 €
Persönlicher Steuersatz 30 %
AnnuitätendarlehenVariablen    
Annuitäten Zins 1,7 %  
Anfängliche Tilgung 2,3 %  
Laufzeit 33 Jahre  
Total Cashflow  660.000 €   
∑ Steuervorteil über 33 Jahre 47.946 €   
Investmentkredit Variablen     
Kreditzinsen 2,0 % 10.000 €
Investment-/Sparrate 2,0 % 10.000 €
Laufzeit 33 Jahre  
Rendite: Base Szenario 3 % p. a.
Rendite: Realistic Szenario 5 % p. a.
Rendite: Growth Szenario 7 % p. a.
Total Cashflow 660.000 €  
∑ Steuervorteil über 33 Jahre 99.000 €  

 

Szenario 1: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 5%
 
  JAHR 10   JAHR 20   JAHR 33
  Annuitäten-darlehen  Investment-kredit   Annuitäten-darlehen  Investment-kredit   Annuitäten-darlehen  Investment-kredit
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in €    +16.473 €     +81.644 €     +278.377 €
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in %   +3 %     +16 %     +56 %
Netto Vermögen / Restschuld  -367.139 €  -350.666 €   -223.650 €  -142.005 €   3.601 €  281.978 € 
∑ Realisierter Steuervorteil 23.085 €  30.000 €   39.300 € 60.000 €   47.946 € 99.000 €
Rendite nach Entwicklung KapErtragsSteuer –   €  19.334 €    –   €  97.995 €    –   €  352.978 €
∑ Geleistete Tilgung / angespartes Vermögen  123.050 €  100.000 €   269.001 € 200.000 €   500.180 €  330.000 €
∑ Kreditzinsen / angespartes Vermögen 76.950 €  100.000 €   130.999 € 200.000 €   159.820 €  330.000 €
 
Szenario 2: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 7%
 
  JAHR 10   JAHR 20   JAHR 33
  Annuitäten-darlehen Investment-kredit   Annuitäten-darlehen Investment-kredit   Annuitäten-darlehen Investment-kredit
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in €    +25.763 €     +271.116 €     +569.900 €
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in %   +5 %     +54 %     +114 %
                     
 
Szenario 3: Wertentwicklung bei einer jährlichen Rendite von 3%
 
  JAHR 10   JAHR 20   JAHR 33
  Annuitäten-darlehen Investment-kredit   Annuitäten-darlehen  Investment-kredit   Annuitäten-darlehen Investment-kredit
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in €    +8.118 €     +35.178 €     +90.983 €
Unterschied Annuitätendarlehen zu Investmentkredit in %   +2 %     +7 %     +18 %
                     
Fazit: Du siehst: Sogar bei einer Wertentwicklung von nur 3% jährlich ist das Modell für dich positiv. Und bei einer angenommenen jährlichen Rendite von 7% hast du dein Vermögen am Ende der Laufzeit verdoppelt – bei gleicher monatlicher Belastung!
 
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